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【住宅ローン控除が改悪!?】2021年に家を建てるなら抑えておくべきポイントを解説

令和3年に税制改正が行われ、よく耳にする住宅ローン控除。知っているようでイマイチよくわからない住宅ローン控除を解説していきます。2021年に家を検討するなら9月30日までに計画的に検討しましょう。

 

住宅ローン控除とは?

住宅ローン控除とは正式には「住宅借入金等特別控除」をいい、要件を満たす住宅を新築、購入またはリフォームを行い、住宅ローンの借入れを行った場合に年末における住宅ローン残高の1%の所得税(控除しきれない場合は13.65万円を限度とする住民税)を直接還付してくれる制度だ。

【住宅ローン控除基本情報】

①年末住宅ローン残高(上限4,000万円、長期優良住宅、低炭素住宅の場合は5,000万円)の1%分の所得税が還付(控除しきれない場合は13.65万円を限度とする住民税)
②合計所得金額が3,000万円以下
③住宅の床面積が50㎡以上で床面積の2分の1以上が居住用
④住宅ローンの借入が10年以上
⑤控除期間は10年
⑥住宅ローン控除を受ける最初の年は必ず確定申告が必要
⑦2年目以降は会社員・公務員は年末調整で還付が受けられる

①について住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高の1%分の還付が受けられる制度だが、その還付は支払う所得税と住民税の範囲内で行われる。そのため、住宅ローン残高の1%の還付が受けられるとしつつも実質自分が支払っている所得税と住民税が上限となり還付される。

つまり、新築を建てた方のみが受けられるプレミアな減税措置が住宅ローン控除

住宅ローン控除は日本で現存する減税措置の中で最も破壊力のある減税対策といえます。更に現在ではコロナウイルス+税率10%への移行がもたらす景気低迷の対策の為、住宅ローン控除10年から3年延長とした13年間の控除を行っている。ただしこれは2021年9月30日までの建物請負工事契約が条件となり、翌年2022年12月31日までに入居することが還付適応の条件となる。

住宅ローン控除11~13年の3年間に注意

よく勘違いされがちですが、住宅ローン控除はもともと10年間。これに延長で3年間のボーナスが付いているというイメージで捉えましょう。控除金額は、1~10年目は年末住宅ローン残高の1%が控除されるが、11~13年目は以下のいずれか少ない方の金額が控除されます。

・住宅ローン残高又は住宅の取得対価(上限4,000万円※)のうちいずれか少ない方の1%
・建物の取得価格(上限4,000万円※)の2%÷3
※長期優良住宅、低炭素住宅の場合は5,000万円

つまり、建物単価が約2,000万円程度とすると、2,000万×2%=40万

40万÷3年=13.3万/年となります。通常の住宅ローン控除と同じ感覚で11年目に突入すると、控除されている金額が急に減った?となってしまいます。想定の半額以下になってしまう可能性も十分ありますので注意するようにしましょう。

2022年には住宅ローン控除が改悪?!1%控除→0.5%程度になる可能性も!

まだ確定の情報ではありませんが、住宅ローン控除が来年度2022年から改悪する可能性が高くなってきました。その理由は近年の金利競争激化に伴い、借入金利1%以下で借りて住宅ローン控除の適用を受けている人の割合はなんと78.1%。この状況が会計検査院(国や法律の会計を検査する機関)で問題視されており、令和3年度与党税制改正大綱では令和4年度税制改正で実際の支払い利息を上限とするなど1%の控除金額が見直される可能性も出てきている。

具体的に言えばもともとは借入金額の1%か住宅取得価格の1%のどちらか低い方。でしたがそこにプラスして実質の借入金利。という条件が加わってくる可能性があるということです。

参考ケース:借入額4,000万円/世帯年収600万円/上限額4,000万円×1%=40万円/借入金利0.5%の場合

本来であれば所得税が約15万円、住民税を13.65万円(上限)合わせて28.65万円還付されるところが4,000万円×0.5%=20万円が年あたりの上限になる為、28.65万円-20万円=8.65万円が還付されず損失になるという計算になります。

住宅ローン控除が開始された1972年は新築当初3年間1%の控除でしたが、除々に制度は拡充していき現在に至るまで継続されてきました。当たり前といえばあたりまえかもしれませんが、自己資金を出すより借入を増やしたほうが得をする、というのはおかしな状況ですよね。もちろん世帯年収やケースによって得するケースやそこまで影響がでないケースも考えられますが、大部分の世帯にとってマイナスに働く改正になりそうです。

まとめ

2021年に家を検討するなら最大優遇を受ける為に2021年9月30日までにメーカーを決定し、請負工事契約を結びましょう。今から家づくりを進めれば住宅ローン控除13年を受けることが可能です。計画を来年以降に持ち越してしまう場合、トータルで150万~200万程度、損をしてしまう可能性が高いと言えます。是非税制優遇を最大限活かして勝ち組になりましょう!

 

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